En los últimos años, el cambio de uso de local a vivienda es una muy buena opción a nivel patrimonial para muchos propietarios, debido a que el valor de una vivienda generalmente es superior, y alquilar un inmueble como vivienda cada vez requiere más requisitos legales.
Si a todo ello le sumamos los cambios estructurales del mercado inmobiliario, ya que el e-commerce está en auge, y los locales comerciales están siendo mucho menos demandados y por lo tanto, más baratos.
¡ES UNA GRAN OPCIÓN DE INVERSIÓN!
¿Qué ventajas tiene realizar el cambio de uso a vivienda?
1. El precio, ya que el precio de comprar un local es mucho más barato que el de comprar una vivienda. Así tendríamos mas margen para realizar una reforma y pagar los impuestos de cambio de uso de local a vivienda.
2.El espacio, debido a que por el precio por el que compramos una casa relativamente pequeña, podríamos adquirir un local donde tendríamos una cantidad mayor de espacio.Además muchos locales poseen alturas de más de 4 metros, y un piso convencional no mas de 2,5m.
3.La luz puede ser otra ventaja, ya que muchos locales disponen de luz natural, además en un local hay mayor posibilidad de encontrar lucernarios, que crean una luz difusa que no deslumbra, perfecta para trabajar o estudiar en casa.
4.La climatización. Los edificios en contacto con el terreno tienen mayor inercia térmica , por lo que mantienen todo el año la misma temperatura y no es necesaria mucha climatización.
¿Cuáles son los requisititos a cumplir para que nos concedan el cambio de uso?
Debemos cumplir dos tipos de requisitos, de compatibilidad urbanística y la normativa de vivienda.
A continuación te dejamos los requisitos de habitabilidad de vivienda que debes cumplir:
1. LAS VIVIENDAS DEBEN DAR AL EXTERIOR
Las viviendas deben tener consideración de vivienda exterior, para ello debe existir como mínimo una parte de la fachada que dé al exterior, ya sea a la vía pública o a un patio común.
2.FACHADA MÍNIMA
La longitud de la fachada mínima al exterior debe tener 3 metros como mínimo.
3. LA FACHADA DEBE DAR A UNA PIEZA HABITABLE
La fachada mínima debe contener un hueco de una pieza habitable.
Esta pieza debe ser de mínimo 12,00 m², y en ella debe poder inscribirse un circulo de 2,70m de diámetro tangente al paramento donde va el hueco de ventilación e iluminación.
Cabe destacar que menos el aseo, los vestíbulos o el pasillo, el resto de piezas deben ser habitables.
4.VIVIENDA MÍNIMA
La vivienda debe tener como mínimo 38m² de superficie útil, y debe constar de comedor ,cocina, dormitorio y aseo.
Cuando se trata de un estudio con salón, cocina, dormitorio y aseo debe tener una superficie útil de 25m².
5. CONDICIONES MÍNIMAS
Las piezas de una vivienda requieren de unas condiciones mínimas que deben cumplir:
- PASILLO con un ancho mínimo de 85 cm
- El TENDEDERO debe ser mayor de 3m² y contar con protección visual , con el fin de que la ropa tendida no se vea desde la vía.
- ALTURA LIBRE de piso de 2,50 m.
- PUERTAS DE ACCESO A VIVIENDA de 2,03 m de alto por 0,825 m de ancho.
- PUERTAS DE PASO de 2,03 m de alto por 0,825 m de ancho.
- PUERTA DE PASO ASEO de 2,03 m de alto por 0,625 de ancho.
SUPERFICIES MÍNIMAS HABITACIONES
- DORMITORIO INDIVIDUAL: 6,00 m²
- DORMITORIO DOBLE: 10,00 m²
- SALÓN: 10,00 m²
- COCINA: 5,00 m²
- RETRETE: 1,5 m²
6.CONDICIONES DE VENTILACIÓN E ILUMINACIÓN
Todo espacio habitable debe disponer de ventilación e iluminación natural.
- El espacio de iluminación natural debe ser mayor del 12% de la superficie útil de pieza habitable.
- El espacio de ventilación natural debe ser mayor del 8% de la superficie útil de la parcela.
- En cuanto a la ventilación de piezas no habitables (aseos, pasillo, vestíbulo) puede ejecutarse de tres formas:
- DIRECTA. Mediante huecos abiertos directamente al exterior.
- CONDUCIDA. Mediante conductos que comuniquen el local o pieza con el exterior, de forma que se produce la renovación del aire por la diferencia de presión existente entre el interior y el exterior.
- FORZADA. Mediante dispositivos mecánicos de impulsión o extracción de aire.
¿Qué desventajas tiene realizar el cambio de uso a vivienda?
1.El tiempo, debido a que en una vivienda ya construida, solo tenemos que comprarla. Y en un local necesitamos más tiempo porque necesitaremos de un arquitecto que nos realice el proyecto técnico y que el ayuntamiento apruebe la cédula de habitabilidad.
2.El riesgo puede que sea una de las desventajas mas importante , ya que no se puede habitar ningún local que no cuente con la cédula de habitabilidad, y no en todos los locales los conceden, debido a que deben cumplir unos requisitos que explicaremos después.
3. La luz también pasa a ser una desventaja en el momento en el que un local da a un patio donde la entrada de luz y ventilación es escasa, por lo que es un factor importante a tener en cuenta.
4.La climatización al igual que la luz, puede pasar a ser desventaja cuando es un local de dimensiones muy grande con cerramientos no aislados, ya que se tendrá que realizar una gran inversión en calefacción y aire acondicionado.
5.El ruido. Es importante la ubicación del local, porque si se encuentra en una zona muy transitada, donde las zonas de descanso dan directamente a la calle puede llegar a suponer grandes molestias.
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